02/01/2010

TRÊS MILHÕES DE IMÓVEIS PARA ALUGUEIS ESTÃO FECHADOS NO BRASIL


Depois de dezoito anos sem sofrer alterações, a Lei do Inquilinato ganha mudanças. O Projeto de Lei (PLC 140/09 – atual Lei 12.112/09) cria novas regras para facilitar as negociações entre locador e locatário. A Lei 12.112/09 incorpora a Lei 8.245/91.
Segundo a advogada, Janaina Nunes, essa nova Lei dará maior proteção ao locador, já que a antiga continha vários percalços os quais atrapalhavam a obtenção de bons resultados nas negociações, e trará celeridade aos processos, sendo algo positivo inserido mercado imobiliário.
O Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC) avalia que, em todo o Brasil, mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados por causa da desistência dos seus proprietários para alugá-los. “Com a nova Lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos”, estima José Geraldo Tardin, presidente da entidade.
Não só o proprietário do imóvel será favorecido, mas o fiador também, pois a nova Lei rege que poderá haver troca de fiador na regência do contrato. O fiador que desejar exonerar-se de suas obrigações deverá comunicar o seu desligamento permanecendo responsável pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação.
Sendo as ações julgadas procedentes, o juiz dará ao inquilino 30 dias para a desocupação voluntária. E a ação de despejo só será suspensa se o inquilino quitar integralmente a dívida em até 15 dias. Também será adotado o mandado único de despejo; essa mudança anula a necessidade de dois mandados e duas diligências, procedimentos esses que costumavam atrasar o processo.
“Essas novas regras deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído; as mudanças desburocratizarão o mercado imobiliário. Eu também tenho um imóvel desocupado há mais de seis meses, mas meu marido achava melhor manter assim, pois a antiga Lei era complicada e muitas vezes os benefícios desses aluguéis não compensavam a dor de cabeça que vinha junto”, afirma Andréa Sales. A advogada ainda comenta que: “Tem gente que acha que o locatário ficou mais vulnerável, mas só os inadimplentes sofrerão com isso”.
Outra relevante inovação implementada pela Lei Federal 12.112/2009 diz respeito a redução do prazo para desocupação do imóvel quando o Contrato de Locação não for renovado, enquanto a legislação anterior previa o prazo de até 06(seis) meses para desocupação do imóvel, a nova Lei sofreu substancial alteração ao reduzir esse prazo para 30 dias.
Para entender melhor as mudanças
CONTRATO
PRAZO: será mantido o período de 30 meses;
RENOVAÇÃO: após o prazo, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel (conforme já decretava o novo Código Civil);
RECISÃO: o locatário não será mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato (era praticado pelos tribunais). O valor da indenização será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato;
RETOMADA: na regência do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado;
DISPUTA: se houver disputa judicial, o juiz terá que fixar valor de aluguel provisório limitado a 80% do montante corrente.
SEPARAÇÃO
OBRIGAÇÃO: ficará responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (válido para imóveis residenciais);
DISPENSA: no caso de separação do casal, o fiador poderá desobrigar-se das suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação, mantendo a responsabilidade por seis meses pela fiança.

FIADOR
RENDA: nerá feita a comprovação de renda tanto no início do contrato quanto na sua renovação;
FIM DA FIANÇA: o fiador terá o direito a exonerar-se de suas obrigações quando assim desejar, mas permanecerá responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de seu desligamento;
RECUPERAÇÃO JUDICIAL: se o fiador, ao ingressar, tiver problemas econômicos, o proprietário poderá exigir um novo fiador.
DESPEJO
SUMÁRIO: nos contratos que houve dispensa de fiador/seguro-fiança, o locatário que ficar inadimplente poderá ser sumariamente despejado;
AÇÃO: só será retirada se o inquilino quitar integralmente a sua divida em até 15 dias;
SENTENÇA: sendo julgada procedente, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária.
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